التفاؤل يجتاح القطاع العقاري.. والمطورون يضعون خطة تجاوز جائحة كورونا

*دليل موحد لأسعار العقارات فى مصر لعرضه على وزير الإسكان.. ورئيس غرفة التطوير العقاري يؤكد أهمية المنصة الحكومية لبيانات العقارات

 

* "عباس": وضع مخطط متكامل لمنطقة الساحل الشمالى الغربى تمهيدا لإصدار القرارات الوزارية للمشروعات

* "شكرى": لدينا وعد من وزير الإسكان بإصدار مهلة 3 أشهر جديدة لاستكمال المشروعات

* "شلبى": نقل تبعية أراضى الساحل الشمالى لـ'المجتمعات العمرانية قرار تاريخى ويحل كثيرا من المشكلات

* "سليمان": القطاع العقارى يلقى دعما كبيرا من الدولة والسوق يشهد طلبا مرتفعا بزيادة تصل 30% سنويا

* "حسنين": أزمة 'كورونا أدت إلى تغير كبير فى السوق ومن المتوقع خروج غير المحترفين خلال 2021

* "مصطفى": معدل الطلب فى السوق العقارى ارتفع خلال الربع الثالث من العام الجارى

* "منصور": 'كاسيل أعدت دراسة أظهرت ارتفاع العائد على الاستثمار فى العقار إلى 33 ضعفا خلال 20 عاما

 

اتفق المطورون العقاريون على التقدم بطلب لوزارة الإسكان للتعاون فى إعداد مؤشر لأسعار العقارات فى السوق المصرى فى محاولة لتنظيم القطاع العقارى وزيادة عملية تصدير العقار وجذب الاستثمارات الأجنبية، وذلك بعد استعراض أهم القرارات التى ينتظرها السوق العقارى خلال الفترة المقبلة ومنها مد مهلة التنفيذ فى المشروعات العقارية لمدة 3 أشهر جديدة بجانب اقتراب هيئة المجتمعات العمرانية من إنهاء المخطط العام لمنطقة الساحل الشمالى الغربى.

 

جاء ذلك فى المائدة المستديرة الرابعة من سلسلة 'ثنك كوميرشال"، أمس الثلاثاء، تحت رعاية الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، لمناقشة مستقبل سوق العقارات المصرى فى ظل الواقع الجديد الذى فرضته أزمة 'كورونا، ونظمتها شركة 'ميديا أفينو'، المتخصصة فى تنظيم المؤتمرات.

 

وشارك فى المائدة المستديرة الدكتور وليد عباس، معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية، والمهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات ورئيس مجموعة عربية للاستثمار العقارى، والدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة 'تطوير مصر، والمهندس أمجد حسنين، العضو المنتدب لشركة التعمير والإسكان للاستثمار العقارى، والمهندس عمرو سليمان، رئيس مجلس إدارة شركة 'ماونتن فيو، والمهندس بشير مصطفى، الرئيس التنفيذى لشركة 'فيرست جروب للتطوير العقارى، وأدارها المهندس أحمد طه منصور، الرئيس التنفيذى لشركة 'كاسيل للتطوير العمرانى.

 

بدأ النقاش بسؤال من المهندس أحمد طه منصور، الرئيس التنفيذى لشركة 'كاسيل للتطوير العمرانى، للدكتور وليد عباس، معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية، حول الإجراءات التى اتخذتها الدولة لدعم القطاع العقارى فى ظل أزمة فيروس 'كورونا.

 

وقال معاون وزير الإسكان، إن الدولة تعد من أكبر الداعمين للقطاع العقارى حيث يمثل أكبر القطاعات الجاذبة للعمالة، ويضم استثمارات مالية كبيرة وتم منح الشركات العقارية تيسيرات لاستكمال تنفيذ مشروعاتها بجانب تأجيل أقساط الأراضى.

 

أضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية، منحت تيسيرات لقطع الأراضى الاستثمارية المُخصصة بالمدن الجديدة، بجميع الأنشطة، بمساحات تبدأ من 2 فدان فأكثر، تتضمن مدة إضافية للتنفيذ بدون مقابل قدرها 3 أشهر تضاف إلى المدة الأصلية أو الإضافية، وذلك للمشروعات السارى مدة تنفيذها حتى 15 مارس 2020 وما بعدها.

 

وأشار عباس إلى تأجيل الأقساط المستحقة على الأراضى اعتباراً من 14 مايو 2020، لمدة 6 أشهر بحد أقصى 13 مايو 2021، وذلك على حسب عدد الأقساط المستحقة خلال هذه الفترة، محملاً بالأعباء بفائدة 7.5%، ودون تعديل لمواعيد سداد باقى الأقساط، وبالنسبة للمشاريع المخصصة بنظام الحصة العينية يتم تأجيل أول حصة مستحقة لمدة 6 أشهر ابتداء من 14 مايو 2020 ولمدة عام.

 

وأوضح أنه بالنسبة للأراضى المُخصصة بنظام الشراكة مع الهيئة يتم منحها مدة إضافية للتنفيذ بدون مقابل قدرها 3 أشهر تُضاف إلى المدة الأصلية للمشروع، وترحيل موعد تسليم الحصة العينية الواقعة فى الفترة من 15 مارس 2020 ولمدة 6 أشهر، وترحيل المتبقى من قيمة الحد الادنى المستحق خلال عام 2020 لمدة عام، على أن يُحمل بالأعباء المالية بفائدة قدرها 7.5% حتى تاريخ السداد.

 

وقال عباس إن الفترة الماضية شهدت طفرة فى عدد القرارات الوزارية الصادرة لتنمية المشروعات فى المدن الجديدة حيث يتم إصدار ما لايقل عن 90 قرارا وزاريا سنوياً ومنذ بداية عام 2020 تم إصدار 60 قرار وزاريا رغم أزمة 'كورونا، وبلغ عدد القرارات الصادرة لتطوير مشروعات فى العاصمة الإدارية الجديدة 66 قرارا.

 

أضاف معاون وزير الإسكان، أن شركات التطوير العقارى تعد شريكا لهيئة المجتمعات العمرانية فى عملية التنمية سواء من خلال تخصيص الأراضى لتنمية مشروعات فى المدن الجديدة أو عبر مشروعات الشراكة مع المطورين.

وأوضح عباس أن عدد المدن الجديدة ارتفع من 24 مدينة فى عام 2014 إلى 60 مدينة حاليا و16 مدينة من المدن التى تم إضافتها يجرى إنهاء تنمية المراحل الاولى منها والباقى فى مرحلة المخططات وتجهيز الموقع.

 

وتطرق عباس إلى آلية 'التخصيص الفورى للأراضى والتى استحدثتها هيئة المجتمعات العمرانية خلال العام الماضى وقال إن توفير الخدمات فى بعض المدن الجديدة كان يواجه عوائق بسبب عدم ملائمة الأراضى المطروحة لاحتياجات المطورين فتم استحدات تلك الآلية ليطلب المستثمر قطعة الأرض التى تناسب احتياجاته.

 

أضاف أن عدد طلبات التخصيص الفورى تجاوز 4 آلاف طلب وبعد التقييم بلغت أكثر من 2200 طلب حيث يتم دراسة الملاءة المالية والفنية وسابقة الخبرة للمطور.

 

وأوضح أن الهيئة خصصت 731 قطعة أرض خلال عام 2019 بآلية التخصيص الفورى وهو رقم كبير وبعض الشركات حصلت على القرارات الوزارية وبدأت تنمية المشروعات خلال العام الجارى.

 

وأشار إلى أن الهيئة عرضت 51 قطعة أرض خلال الشهر الماضى بآلية التخصيص الفورى وتقدم للشراء 150 مستثمراً.

 

وأضاف عباس أن الهيئة تفتح باب التقديم من يوم 1 وحتى يوم 15 من كل شهر ويبدأ البت يوم 26 وفى حالة إذا كان العرض المقدم لقطعة الأرض 'وحيدا يتم التخصيص أما إذا تلقت الهيئة أكثر من عرض يتم عقد جلسة مفاضلة بين المطورين وفقا لأعلى مقدم حجز دون المزايدة على السعر حفاظا على استقرار السوق، ويجرى البت فى طلب الشراء والانتهاء من تخصيص خلال شهرين.

 

وقال المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات ورئيس مجموعة عربية للاستثمار العقارى، إن المطورين شاركوا فى جلسات نقاشية مع مسئولى وزارة الإسكان قبل صدور التيسيرات التى أعلنتها الوزارة خلال أزمة 'كورونا وتلقوا وعدا من الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان بمنحهم مهلة 3 أشهر جديدة لاستكمال المشروعات تضاف إلى الثلاثة أشهر التى تم الإعلان عنها.

 

وعلق معاون وزير الإسكان بأن هيئة المجتمعات العمرانية تدرس حالياً إضافة مهلة جديدة لمدة 3 أشهر بعد مراجعة نسب التنفيذ فى المشروعات.

 

وأضاف رئيس غرفة التطوير العقارى، أن عددا كبيرا من المطورين تأثروا بسبب الإجراءات الاحترازية وفترة حظر التجوال.

 

وأوضح أن بعض المطورين واجهوا أزمة فى تطبيق قرار تأجيل أقساط الأراضى مع أجهزة المدن الجديدة، ورد معاون وزير الإسكان بأن القرار يطبق على الأقساط المستحقة من 14 مايو 2020 ولا تطبق على الأقساط التى استحق موعد سدادها قبل ذلك التاريخ.

 

وسأل المهندس أحمد طه منصور عن البيان الذى أصدره جهاز حماية المنافسة حول حقوق عملاء التطوير العقارى.. ورد المهندس طارق شكرى بأن الجهاز أصدر البيان بشكل يظهر أن المطور متجاوز ومتعد على حقوق العملاء.

 

وتابع شكرى: 'على سبيل المثال تحدث البيان عن احتكار خدمات الإنترنت فى المشروعات ولكن الحقيقة أن المطور يتعاون مع إحدى شركات المحمول لتوصيل الخدمات وتقوم بتجهيز البنية التحتية كمشغل للخدمة فهل من الطبيعى بعد أن تستثمر الشركة من 30 إلى 100 مليون جنيه فى المشروع يتم الاتفاق مع مشغل خدمة آخر للتواجد فى المشروع.

 

وأضاف أن الغرفة تواصلت مع الجهاز لعقد اجتماع وتوضيح الأمور خاصة أن البيان أظهر المطورين بشكل سلبى وصدر بالتواصل مع طرف واحد فقط وهم العملاء دون الرجوع للمطورين.

 

وتحدث الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة 'تطوير مصر، عن نقل تبعية أراضى الساحل الشمالى الغربى لهيئة المجتمعات العمرانية، وقال إنه يعد من أهم القرارات التى تهم شريحة كبيرة من المطورين.

 

أضاف أن الساحل الشمالى الغربى يعد ثروة عقارية غير مستغلة ولا تحقق للدولة العوائد المتوقعة منها بفعل تعدد الولاية وتشابك الجهات بين هيئة المجتمعات العمرانية وهيئة التنمية الساحلية ومحافظة مطروح.

 

وأوضح شلبى أن المحليات لا تتمتع بهيكل تنظيمى يناسب التعامل مع المستثمرين، ما ينتج عنها كثير من المشاكل، ويؤدى لتعطيل استثمارات كبيرة، حيث يتوجه المستثمرون للبناء بدون تراخيص بفعل تعنت المحليات.

 

وأشار إلى أن القرار الجمهورى بنقل تبيعة أراضى الساحل الشمالى الغربى من محافظة مطروح إلى هيئة المجتمعات العمرانية يعد قبلة الحياة للمنطقة لأن الهيئة لديها خبرة كبيرة وآليات منظمة للتعامل مع المطورين وتتبع خطوات سهلة وواضحة فى تخصيص الأراضى.

 

وقال الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة 'تطوير مصر، إن القرار سيؤدى إلى تدفق الاستثمارات المصرية والأجنبية على الساحل الشمالى الغربى، بجانب وجود رؤية واضحة لدى المطورين تتوافق مع رؤية الدولة للتنمية، فى ظل وجود هيئة واحدة ومخطط عام واضح ومشروعات للمطورين تضمن تنمية متكاملة للمنطقة لتعمل على مدار العام بدلا من 3 شهور فقط فى السنة.

 

وقال إن الشريط التنموى للمنطقة سيتكامل مع النقط المركزية مثل مدينة العلمين الجديدة ومدينة رأس الحكمة.

 

وطالب بالإسراع فى وتيرة نقل الملفات للمشروعات القائمة أو الجديدة، وسرعة إنشاء جهاز الساحل الشمالى الغربى، ووضع تصور وجدول زمنى لعمل الجهاز فى الساحل.

 

ووافق مجلس الوزراء على مشروع قرار رئيس الجمهورية بإعادة تخصيص 4 قطع أراض ناحية الساحل الشمالى الغربى، بإجمالى مساحة حوالى 707 آلاف فدان، لصالح هيئة المجتمعات العمرانية، لاستخدامها فى إقامة مجتمع عمرانى جديد عليها.

 

وأكد مجلس الوزراء، على الأهمية الاقتصادية والتنموية التى تحظى بها منطقة الساحل الشمالى الغربى التى تعد منطقة جذب للعديد من الاستثمارات المحلية والأجنبية، حيث إنه من المقرر أن تشهد إقامة تجمعات عمرانية، وكذا مشروعات التنمية الزراعية والسياحية.

 

وقال المهندس وليد عباس، معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية، إن الهيئة تعمل حاليا على وضع مخطط متكامل لمنطقة الساحل الشمالى الغربى ويجرى الانتهاء من المخطط العام تمهيدا لإصدار القرارات الوزارية للمشروعات.

 

أضاف أن الهيئة ستنتهى من تسلم الملفات من المحافظة خلال شهر ونصف الشهر ويوجد لجنة من الهيئة متواجدة فى محافظة مطروح لاستلام الملفات ومراجعتها بجانب استلام ملفات الأراضى والمشروعات من المستثمرين لإعداد ملف واحد لكل قطعة أرض.

 

أوضح أن الهيئة قررت إنشاء جهاز تنمية الساحل الشمالى الغربى وبعد الانتهاء من وضع اشتراطات تنمية الساحل ككل سيتم تقنين أوضاع الأراضى وإصدار تراخيص التنفيذ للمشروعات المختلفة متوقعا أن يتم الانتهاء من تلك الإجراءات خلال 3 أشهر.

 

وقال المهندس عمرو سليمان، رئيس مجلس إدارة شركة 'ماونتن فيو، إن القطاع العقارى يلقى دعما كبيرا من الدولة والسوق يشهد طلبا مرتفعا بنسبة زيادة تصل من 20 إلى 30% سنويا.

 

أضاف أن توسع السوق العقارى أدى لزيادة التنافسية بن الشركات ومن ثم فقد اتجهت بعض الشركات إلى تقديم تسهيلات كبيرة للعملاء من بينها خفض مقدم الحجز لـ'زيرو مقدم ومنح فترات سداد تصل إلى 10 سنوات.

 

وأوضح سليمان أن الشركات منحت التيسيرات دون دراسة حقيقية للقطاع ومراعاة تكلفة الإنشاءات والتسويق ومعدل التضخم والتدفقات المالية ما أدى لصعوبة سد الفجوة التمويلية.

 

ونصح سليمان المطورين بعدم اتباع 'سياسة القطيع وتقليد الشركات التى تمنح عملاءها مدد سداد غير واقعية ما يؤدى إلى تعرض الشركات للتعثر أو الخروج من السوق، وضرب مثالا بشركته التى تمنح آجال سداد من 6 إلى 7 سنوات.

 

وتابع سليمان: 'لست ضد الفكرة ولكن إذا توافر لها دراسة مع وجود جهة مصرفية لسد الفجوة التمويلية الناتجة عن التسهيلات الكبيرة.

 

وقال إنه رغم ذلك فإن العملاء ينظرون إلى الشركات التى تمتلك سابقة أعمال جيدة، وتعزز من ثقة العملاء فى مشروعاتها عبر الالتزام بمواعيد التسليم والشروط المتفق عليها فى التعاقد.

 

أضاف أن السوق يعيد تشكيل نفسه، وبعض الشركات تراجعت عن التسهيلات الكبيرة، وطرحت المراحل الجديدة فى مشروعاتها بفترات سداد تصل 7 سنوات بدلا من 12 عاما.

 

وأوضح أن المطور يمتلك فرصة المنافسة فى السوق عبر تقديم منتجات بجودة عالية، ولكن خفض الأسعار ومد فترات السداد يضر بالسوق كله، ويقلل من قيمة السوق العقارى، ولا يعد منافسة إيجابية حيث يجب أن يكون الموديل المالى متوازن مع إمكانيات الشركة.

 

وقال المهندس أمجد حسنين، العضو المنتدب لشركة التعمير والإسكان للاستثمار العقارى، إن أزمة كورونا كانت هى الأشد وطأة على السوق العقارى خلال 2020، وأدت إلى تغير كبير فى خريطة السوق، ومن المتوقع خروج بعض اللاعبين غير المحترفين خلال عام 2021.

 

أضاف أن تحرير سعر الصرف أدى لقوة كبيرة فى السوق العقارى ونمو 15% على الأقل، ولكن السوق مستمر فى النمو رغم التحديات الحالية.

 

وأوضح حسنين أن السوق العقارى ليس لديه رفاهية للمخاطرة بنمو القطاع لأنه يمثل حصة كبيرة من الناتج المحلى ويضم نحو 5 ملايين عامل.

 

وطالب حسنين بتوسيع مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى لمتوسطى الدخل سواء بزيادة قيمة المبادرة أو الحد الأقصى لتمويل الوحدة السكنية.

 

كما طالب بدخول البنوك بنظام المشاركة مع المطورين لتنمية مشروعات تلبى احتياجات العملاء بشرط دراسة المشروع والملاءة المالية والفنية للشركة المطورة.

 

وقال حسنين إن قانون التصالح فى بعض مخالفات البناء يمثل فرصة وإنذارا لعدم وجود مخالفات جديدة، ويجب عمل ورشة عمل مع المسئولين لحث المطورين لتقديم طلبات للتصالح فى حالة وجود مخالفات بمشروعاتهم.

 

وأضاف أن قرار إيقاف التراخيص بالقاهرة والجيزة قرار مهم لكنه أضر بعدد كبير من صغار المطورين الذى يعملون داخل المدن، وعلى غرفة التطوير العقارى مخاطبة الجهات المعنية لوضع فترات زمنية لعودة التنمية أو استكمال المشروعات التى لديها تراخيص.

 

واعتبر حسنين أن العاصمة الإدارية الجديدة تمثل البديل الطبيعى للتنمية فى مصر.

 

وقال إن العقار مازال هو الملاذ الآمن ومخزن القيمة وأفضل وعاء استثمارى فى مصر، رغم الأزمات الحالية.

 

ووجه المهندس أحمد طه منصور سؤالا للدكتور وليد عباس حول توقعاته للقطاع العقارى خلال الفترة المقبلة والهدف من قانون التصالح.. ورد معاون وزير الإسكان بأن الحكومة تثق فى قدرة القطاع العقارى المصرى على مواجهة التحديات المختلفة لذا تحرص على دعمه دائما.

 

وقال إن هيئة المجتمعات العمرانية بدأت تنمية عدد كبير من المدن ومنها مدن الصعيد وشهدت إقبالا كبيرا من المستثمرين الذين قدموا دراسات جادة حول معدلات الطلب فى تلك المناطق بدلا من تركز الطلب على الاستثمار فى شرق وغرب القاهرة.

 

أضاف أن قانون التصالح فى بعض مخالفات البناء يحافظ على المظهر العام للتنمية فى المدن الجديدة والتى تشهد معدل أقل للمخالفات من المحافظات كما يحمى المطور الجاد ويضمن حق العملاء ويمنع ظهور عشوائيات جديدة.

 

وقال المهندس بشير مصطفى، الرئيس التنفيذى لشركة 'فيرست جروب للتطوير العقارى، إن معدل الطلب فى السوق العقارى ارتفع خلال الربع الثالث من العام الجارى لكنه أقل من الفترة المقارنة فى العام الماضى.

 

أضاف أن أزمة 'كورونا أثرت على أداء القطاع خلال النصف الأول من العام والمواطنين كان لديهم تخوفات من اتخاذ قرار الشراء وبعضهم فقدوا وظائفهم.

 

أوضح مصطفى أن قرار الشراء مؤجل وليس ملغيا ما يعنى أن الطلب سيعود للانتعاش خلال الفترة المقبلة.

 

وأشار إلى أن تراجع معدلات انتشار فيروس 'كورونا وتخفيف الإجراءات الاحترازية أدى لحدوث حالة من الاطمئنان لدى المواطنين.

 

ويرى مصطفى أن قانون التصالح فى بعض مخالفات البناء مهم للحد من المخالفات وانتشار المجتمعات العشوائية ويساهم فى تنظيم السوق وضبط المنافسة.

 

وقال إن القانون دليل على قوة الدولة وقدرتها على عقاب المتجاوزين مع تحديد المخطط العام لكل مدينة وإصدار التراخيص الجديدة وفقا لمخططات تراعى الاحتياجات التنموية.

 

 

وقال المهندس طارق شكرى، إنه رغم سحب قانون التصالح لبعض السيولة المالية من السوق إلا أنه مهم لضبط أوضاع القطاع العقارى.

 

وأشار إلى أهمية توضيح إشكالية من يتحمل المخالفة هل المطور أم العميل وعلى سبيل المثال إذا كانت المخالفة فى الترخيص يتحملها المطور أم إذا كانت تعديل فى الوحدة بالمخالفة للقانون يتحملها العميل.

 

وقال الدكتور أحمد شلبى إن الدولة حققت توازنا بين قانون التصالح فى مخالفات البناء القديمة، والحد من المخالفات الجديدة، عبر الإزالة والمحاكمة العسكرية.

 

أضاف أن القانون يعد فرصة هامة لضبط التنمية العمرانية، وقانون التصالح به أضلاع كثيرة متشابكة، وظاهرة البناء بدون ترخيص كانت سائدة فى الساحل الشمالى لعدم تعاون المحليات مع المستثمرين لاستخراج التراخيص اللازمة.

 

وأوضح أن القانون يمثل فرصة للحفاظ على الثروة العقارية، ويعظم موارد الدولة فى هذا الوقت، لكنه يحتاج إلى مرونة أكثر فى سداد قيمة التصالح خاصة مع أزمة 'كورونا.

 

وأشار إلى احتمالية حدوث أخطاء مع حجم المخالفات وأعداد المتقدمين، حيث تلقت الدولة خلال شهر واحد نحو 611 ألف طلب للتصالح، بإيرادات نحو 2.2 مليار جنيه.

 

وقال المهندس عمرو سليمان إن قانون التصالح فى مخالفات البناء له تأثير إيجابى على السوق العقارى، لوقف العشوائيات.

 

أضاف أنه يمكن اعتبار وقف التراخيص بالمحافظات فى مصلحة مطورى المدن الجديدة ولكن ذلك يؤثر على وضع عدد كبير من المطورين فلو كان المخالفون فى المدن الجديدة 10 شركات فإنهم فى المحافظات يصلون للآلاف ويجب حل تلك المشكلة وتنظيم السوق للحفاظ على الاستثمارات الموجودة.

 

ووجه المهندس أحمد طه منصور سؤالا حول التأثير المتوقع لقرب افتتاح المرحلة الأولى لمشروع العاصمة الإدارية على القطاع العقارى.. وقال الدكتور أحمد شلبى إن مدن الجيل الرابع وخاصة العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة تمثل نقلة مختلفة للعمران فى مصر.

 

أضاف أن انتقال الهيئات والوزارات الحكومية إلى العاصمة الإدارية سيؤدى إلى انتعاشة فى مشروعات شرق القاهرة، وزيادة معدلات الطلب فى السوق.

 

وأوضح أن المنطقة الشرقية سوف تستحوذ على حجم كبير من الطلب، ومن المهم حدوث تزاوج بين القدرات الشرائية والوحدات المعروضة وعلى التمويل العقارى أن يلعب دوراً فى حدوث ذلك.

 

ووجه المهندس أحمد طه منصور سؤالا حول تأثير أزمة 'كورونا على المبيعات فى القطاع العقارى وقال المهندس طارق شكرى إن المبيعات تأثرت خلال النصف الأول من العام بنسبة تتراوح من 30 إلى 40% مقارنة بعامى 2018 و2019 ولكن الأهم أن الطلب على الشراء مؤجل ولم يتم إلغاؤه ما يعنى أن السوق سيشهد زيادة فى المبيعات مجددا.

 

أضاف أن الأسعار لم تنخفض لكن حدث تجاوب فى طرق الدفع وبعض الشركات قدمت تسهيلات وخفضت مقدمات الحجز ومدت فترات السداد خاصة مع انخفاض التمويل العقارى من البنوك لنحو 3% من القطاع، والشركات أصبحت تقوم بدور البنوك للتغلب على الأزمة والتكيف مع القدرة الشرائية للعملاء.

 

وسأل منصور عن أزمة الصيانة بين المطور والعملاء وقال شكرى إن حل الأزمة يكمن فى وجود طرف ثالث يتمثل فى مكتب محاسب قانونى يقوم بالتدقيق المالى لأوجه إنفاق وديعة الصيانة فى كل مشروع.

 

كما طالب بإلزام المطورين بالاستعانة بشركات إدارة لتتولى ادارة المشروعات العقارية للحفاظ على سمعة المطور وإيجاد آلية رقابية من طرف ثالث تمكن الشركة من تحصيل فروق الصيانة وتحفظ العلاقة بين المطور والعملاء.

 

وسأل منصور عن عودة انعقاد المعارض العقارية مجددا ومنها معرض 'سيتى سكيب خلال شهر نوفمبر المقبل.. وقال المهندس أحمد شلبى إن تراجع معدلات انتشار فيروس 'كورونا ستؤدى لتنشيط حركة السوق العقارى ومن بينها عودة المعرض باختلافها وتنوعها، مما سيكون له تأثير إيجابى على المبيعات.

 

وتابع: 'التحديات التى يتعرض لها القطاع العقارى فى إقامة المعارض تتمثل فى قدرة الجهات المنظمة على تحقيق التوازن بين توفير البيئة الآمنة والإجراءات الاحترازية لحماية الزوار وبين جذب عدد مناسب من العملاء لإنجاح المعرض، وتحقيق المستهدف لكل شركة.

 

وتطرق منصور إلى دراسة أعدتها شركة 'كاسيل للتطوير العمرانى عن الاستثمار الأكثر تحقيقا للمكسب والتى أظهرت ارتفاعا فى مكاسب العقار بقيمة تصل 33 ضعفا منذ عام 2000 وحتى 2020 مقابل 31 ضعفا للاستثمار فى الذهب و17 ضعفا للاستثمار فى الأوعية الادخارية و12 ضعفا للاستثمار فى البورصة.

 

وقال منصور إن الاستثمار فى العقار يعتبر هو الملاذ الآمن والأكثر تحقيقا للمكسب على مدار السنوات الماضية.

 

وعلق الدكتور أحمد شلبى بأنه منذ 10 سنوات كان هناك خطوة لإصدار مؤشر لأسعار العقارات House Price Index فى مصر بالتعاون مع وزارة الإسكان والبنك الدولى وهيئة المجتمعات العمرانية ليضم معلومات عن الأسعار وعدد الوحدات ومعدل التضخم فى الأسعار ولكن اصطدمنا بعائق عدم وجود بيانات كاملة سوى جزء من البيانات المتاحة لدى بنك الإسكان والتعمير.

 

وأضاف أن الفرصة متاحة حاليا لتجديد التعاون بين وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية وجهة محايدة مثل البنك الدولة والقطاع الخاص لإصدار دليل واضح بالبيانات المتاحة فى القطاع.

 

أوضح أن الدليل الموحد يعطى فرصة للمستثمرين فى الخارج للإطلاع على تطورات القطاع العقارى المصرى والفرص الاستثمارية ومعدل العائد.

 

وقال المهندس عمرو سليمان إن شركة 'ماونتن فيو تعاونت مع شركة 'ريكس العالمية فى مشروعاتها وعرضت على الحكومة التعاون مع الشركة فى إصدار دليل لأسعار العقارات.

 

أضاف أنه فى عام 2008 كانت مصر قبلة سياحية الإقامة ولكن المشترى يستعين بمسوق عقارى موثوق يحصل على عائد 10% من قيمة الوحدة مقابل أن يوفر وحدة فى سوق مضمون وفى حالة المخالفة تسحب رخصته نهائياً، وتوافر البيانات يساعد على تصدير العقار وجذب صناديق أجنبية للاستثمار فى مصر.

 

ودعى سليمان إلى الترتيب للقاء مع الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان لمناقشة الفكرة وقال المهندس طارق شكرى إنه سيتواصل مع الوزير لعرض الأمر وتحديد موعد لمناقشتها.

 

ووجه المهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذى لشركة 'كاسيل للتطوير العمرانى، سؤالا للمهندس بشير مصطفى، الرئيس التنفيذى لشركة 'فيرست جروب للتطوير العقارى، حول عمليات الاندماج والتخارج فى القطاع، وقال مصطفى إن الازمة تكمن فى حصول عدد من الشركات على أراض لا تناسب ملاءتها المالية ما يعرضها للتعثر والخروج من السوق.

 

أضاف أن الحل يتمثل فى صدور قانون التطوير العقارى لضبط آليات العمل داخل السوق، وتنظيم عمل الشركات وتخصيص الأراضى لكل شركة بمساحات تناسب ملاءتها المالية وخبراتها السابقة.

 

أوضح أن بعض الشركات التى طرحت منتجات بشكل خاطئ أو استحوذت على مشرعات بأكبر من قدراتها المالية أو قدمت مدد سداد طويلة ستتعرض للتعثر، وبالتالى تلجأ للخروج أو الاندماج مع شركات أخرى.

 

وتابع مصطفى: 'يوجد شركات تطرح الوحدات بمدد سداد تصل 15 عاما وبدون مقدم أو بمقدم 5% وفى نفس الوقت تدفع للمسوق عمولة 10% أى أنها تقدم دعما للوحدة يضاف إلى ذلك تكلفة الإنشاءات وأقساط الأراضى ما يعرضها للتعثر.

 

وقال المهندس أحمد منصور إن عدد من الشركات فى العاصمة الإدارية لجأت إلى تقليل فترات السداد مرة أخرى بعد البدء فى تنفيذ مشروعاتها لتحافظ على معدلات التدفق المالى لتمويل الإنشاءات.

 

وتوقع منصور أن تختفى ظاهرة فترات السداد الطويلة خلال العام المقبل لتعود إلى معدلاتها الطبيعية.

 

وحول إمكانية وجود منصة إلكترونية موحدة توفير معلومات عن الوحدات المتاحة فى القطاع العقارى وفرص الشراء قال المهندس طارق شكرى إن الدولة تعمل حاليا على تنفيذ منصة حكومية تضم بيانات عن العقارات فى مصر متوقعا الانتهاء منها منتصف 2021.

 

أضاف أن المنصة ستضم رقما كوديا للوحدة يحدد الشارع والحى ورقم العقار وآلية التعامل على الوحدة.

 

أوضح أن البيانات يمكن توفيرها بسهولة فى المدن الجديدة بسبب حداثة إجراءات نقل الملكية ولكن فى المدن القديمة تكمن الصعوبة فى عدم التسجيل وتعدد الملاك على مدار عمر العقار.

 

وأشار إلى أن المنصة الجديدة ستؤدى إلى حل مشكلة تسجيل الوحدة العقارية وسهولة إثبات الملكية وحماية المستهلكين خاصة بالمدن الجديدة.

 

وتطرق المهندس أحمد منصور إلى مسألة القدرة الشرائية للعملاء وضرب مثالا بالشهادات ذات العائد 15% التى يصدرها بنكى الأهلى ومصر، وقال إن حصيلتها تجاوزت 200 مليار جنيه بمتوسط 130 ألف جنيه للفرد ما يعنى وجود قوة شرائية فى السوق المصرى، وسأل هل يواجه القطاع العقارى أزمة فى تقديم منتجات تناسب هؤلاء العملاء؟

 

وقال الدكتور أحمد شلبى إن القطاع العقارى قادر على الاستجابة لطلبات العملاء سواء من ناحية المساحة أو الأسعار خاصة أن الطلب حقيقى لأن الزيادة فى السعر تمثل ارتفاعا فى التكلفة سواء أسعار الأراضى أو الإنشاءات.

 

وأضاف أن السوق يضم سيولة مالية ولكن أزمة 'كورونا دفعت العملاء لتأجيل قرار الشراء واللجوء للبنوك أو الاحتفاظ بـ'الكاش، ولكن المبيعات ستعود للارتفاع مجددا خلال الفترة المقبلة.